大連二手房及學(xué)區(qū)房交易八項(xiàng)注意
來源：大連晚報(bào) 2013-03-22 11:14:08
大連奧數(shù)網(wǎng)3月22日：進(jìn)入三月，大連二手房交易量大增，不少買學(xué)區(qū)房的家長也趕上了這股“熱潮”。那么，買大連二手房及大連學(xué)區(qū)房都需要注意哪些交易風(fēng)險呢？以下是業(yè)內(nèi)人士的提醒。
一、看房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易對買受人來說有得不到房屋的風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有，將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以，買受人最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行二手房交易。
二、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自出售共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同若未經(jīng)其他共有人同意，一般是無效的。
三、物業(yè)管理費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及暖氣、煤氣等費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
四、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年之內(nèi)要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
五、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價的職工住房和標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些，可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
六、房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及房地產(chǎn)中介公司忽視，也容易被許多出賣人利用，從而引起糾紛。
七、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
八、土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。
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